Italská vyhledávací a zprostředkovací služba

Ano, v Itálii obecně platí, že rekonstrukce nemovitostí musí být prováděny v souladu s místními stavebními předpisy a často vyžadují odbornou autorizaci nebo zapojení licencovaných firem, zejména pokud jde o stavební práce podléhající kontrolám a revizím.

Úřady proto rekonstrukce vlastními silami — tedy bez profesionálního stavebního dozoru nebo autorizovaného dodavatele — často neumožňují, nebo alespoň výrazně omezují. To má zajistit bezpečnost stavby, dodržení technických norem, a také správné vedení stavebních řízení a revizí.

V praxi to znamená, že i když máte stavební povolení a projekt, na vlastní provedení prací bez zapojení oprávněných odborníků často nelze získat souhlas úřadů. Ve většině případů se tedy vyžaduje, aby klíčové práce (např. zdivo, stropy, elektroinstalace, instalatérské práce) provedla stavební firma s platnou licencí.

• 

• 

• 

• 

• 

• 

Pokud byste přesto chtěl část prací provádět svépomocí, je nezbytné nejdříve konzultovat konkrétní požadavky a omezení s místními úřady, případně s autorizovaným projektantem či stavebním inženýrem, aby byla zajištěna zákonnost a bezpečnost celé rekonstrukce.

Modelová situace: Optimalizace nákladů při rekonstrukci s přísnými předpisy:

Vážení,

v rámci projektu rekonstrukce rodinného domu byla zpracována kompletní projektová dokumentace a získána všechna nezbytná stavební povolení v souladu s platnou legislativou. Realizace stavby je však značně komplikována místními předpisy, které neumožňují provádění stavebních prací vlastními silami investora. Proto je nutné spolupracovat s autorizovanou stavební firmou, která disponuje odpovídajícími oprávněními a zkušenostmi.

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

Cenová nabídka na základní stavební konstrukce — zdi, stropy a krovy — dosahuje částky 500 000 EUR, což je téměř srovnatelné s náklady na novostavbu obdobných parametrů v dané lokalitě. Tento finanční rozsah výrazně přesahuje stanovený rozpočet investora.

Z technického a legislativního hlediska je nutné, aby veškeré práce podléhající stavebním revizím a kontrolám prováděli kvalifikovaní odborníci. Nicméně, s cílem dosáhnout efektivního snížení nákladů, doporučuji zvážit následující možnosti:

• Optimalizace projektové dokumentace — revize a případná úprava návrhu s cílem snížit nároky na materiály a technologické postupy bez kompromisů na statice a funkčnosti.
• Fázi realizace rozdělit na etapy — rozložení stavebních prací do několika etap může pomoci lépe řídit cash flow a vyjednat příznivější podmínky s dodavateli.
• Výběr subdodavatelů — možnost využít specializované subdodavatele pro konkrétní úkony, což může snížit celkové náklady oproti jedné generalitě.
• Částečné zapojení vlastní práce — tam, kde to legislativa dovolí, může investor provádět některé pomocné nebo nekvalifikované práce svépomocí.
• Materiálové varianty — zvážení alternativních materiálů, které splňují požadavky na kvalitu a bezpečnost, ale jsou cenově příznivější.

Pro dosažení optimálního poměru mezi kvalitou, bezpečností a cenou doporučuji konzultaci s odborníky a detailní analýzu možností úspor v jednotlivých fázích projektu.

V případě potřeby nabízím odbornou podporu při optimalizaci projektu, vyhodnocení cenových nabídek a výběru dodavatelů s cílem zajistit efektivní a legální průběh rekonstrukce.

Modelová situace: Výzvy při rekonstrukci s omezeným rozpočtem

Dobrý den,

rád bych se podělil o aktuální situaci týkající se rekonstrukce mého rodinného domu. Projektová dokumentace je již kompletní a mám také všechna nezbytná stavební povolení vydaná příslušnými úřady. I přes to však čelím značným komplikacím při samotné realizaci.

Vzhledem k místním stavebním předpisům není možné, abych si rekonstrukci provedl vlastními silami. Proto jsem nucen vyhledat kvalifikovanou stavební firmu, která disponuje platným oprávněním pro takovéto stavební práce a zároveň je schopná garantovat dodržení všech předpisů a kontrolních mechanismů.

• 

• 

• 

• 

• 

• 

Obdržel jsem nabídku od jedné z místních společností, která za provedení základních konstrukčních prací — tedy zdiva, stropních konstrukcí a střechy — požaduje částku okolo 500 000 EUR. Tento rozpočet je však pro mě extrémně náročný a je srovnatelný s náklady na výstavbu nového domu obdobné velikosti v dané lokalitě.

Jsem si vědom, že některé klíčové stavební úkony musí být realizovány odborně, podléhají povinným revizím a kontrolám, které nelze obejít. Nicméně investice takto vysoké sumy do samotné hrubé stavby je pro mě prakticky nedostupná a výrazně přesahuje mé finanční možnosti.

Momentálně zvažuji různé varianty, jak postupovat dál. Přemýšlím například o kombinaci profesionálních služeb a částečných prací realizovaných svépomocí, pokud to předpisy a místní podmínky dovolí. Hledám také možnost efektivního snížení nákladů bez kompromisů na kvalitě a bezpečnosti stavby.

Pokud máte zkušenosti s podobnými situacemi nebo můžete doporučit ověřené firmy s rozumným cenovým rozpětím, budu vděčný za rady a kontakt.

Dobrý den,
rád bych se podělil o zkušenost, která může být užitečná pro všechny, kdo uvažují o rekonstrukci nemovitosti v Itálii, konkrétně v oblasti Lago di Como. Mám hotový kompletní projekt od místní autorizované projektantky, včetně vydaného stavebního povolení. Plánoval jsem rekonstrukci provést převážně svépomocí – mám potřebné dovednosti, nářadí i zkušenosti. Bohužel jsem záhy narazil na zásadní problém: v Itálii je většina rekonstrukcí (zejména pokud jde o statiku, nosné konstrukce či střechy) podmíněna realizací autorizovanou stavební firmou, která má příslušnou registraci a oprávnění k výkonu prací v daném regionu.

• 

• 

• 

• 

Získal jsem cenovou nabídku od místního dodavatele – a ta mě upřímně řečeno šokovala. Za výstavbu tří obvodových stěn, stropu o ploše 50 m² a standardní sedlové střechy byla stanovena částka přes 320 000 EUR. To je suma, za kterou lze v Itálii postavit nový dům obdobných rozměrů na klíč. V mém případě jde ale o rekonstrukci skromného venkovského objektu. Přiznávám, že některé práce (např. elektroinstalace, komíny nebo revizní části systému) samozřejmě musí být provedeny certifikovanými odborníky – ale manuální zednické práce a běžné stavební činnosti jsou v tomto rozpočtu naceněny na úrovni luxusních vil.

Nechci jít proti předpisům a plánuji nadále postupovat v souladu s projektovou dokumentací, ale naskakuje otázka, zda není možné část stavebních úkonů řešit svépomocí, s příslušným oznámením na obecním úřadě. Podle některých místních informací tato možnost existuje, ačkoliv není oficiálně příliš propagována.

Pokud jste v podobné situaci, nebo zvažujete koupi nemovitosti v Itálii a chcete znát reálné možnosti rekonstrukce, povolovacích procesů a cen, doporučuji konzultaci s odborníky na danou problematiku.

Více informací a kontakt na specialisty najdete na stránce
👉 obchoditalie.cz/kontakty

Ano, přesně tak by se dalo shrnout časté zkušenosti českých investorů, kteří se pustí do rekonstrukce nemovitosti v Itálii bez hlubší znalosti místních předpisů a zvyklostí. Mnozí si na začátku myslí, že bude stačit projekt, stavební povolení a trochu šikovnosti. Realita je ale často úplně jiná.

Zkušenost jednoho z klientů mluví za vše: zakoupil starou stodolu v oblasti Lago di Como, nechal si zpracovat projekt italskou autorizovanou projektantkou, úspěšně získal stavební povolení a počítal s tím, že většinu stavebních prací provede svépomocí. Jenže brzy zjistil, že v Itálii to tak jednoduše nefunguje. Podle platných předpisů totiž musí stavební práce provádět firma s místní autorizací, zejména u zásahů do konstrukce, střechy nebo elektroinstalace.

Když klient poptal místní stavební firmu, přišlo nemilé překvapení: rozpočet ve výši 240 000 eur pouze na základní stavební práce – tedy za tři zdi, střechu a strop. To je částka, za kterou se dá v dané oblasti pořídit zcela nový dům podobných rozměrů. Zcela oprávněně se tedy ptal, zda je možné se z této pasti nějak dostat.

Co s tím?

Místní realita je neúprosná. Pokud chcete rekonstruovat legálně, musíte:

• využít služeb italské autorizované firmy na klíčové práce,
• najmout projektanta (geometra, architekta nebo inženýra), který nese odpovědnost za vedení stavby,
• respektovat místní vyhlášky, BOZP a nahlášení stavby.

Existují legální cesty, jak náklady snížit:

• Rozdělení stavby na fáze, kdy autorizovaná firma provede jen nezbytné části,
• svépomocné práce pod dozorem projektanta, pokud to rozsah prací umožní,
• spolupráce s českou firmou, která legálně působí v Itálii (s nahlášením pracovníků podle evropské směrnice),
• revize rozpočtu s místním dozorcem, který vám pomůže vyjednat nižší ceny nebo změnit technologické řešení.

---

---

Naběhnout si v Itálii s rekonstrukcí není výjimka, ale pravidlo. Získejte včas informace, abyste místo vysněného domu neřešili noční můru v podobě pokut, zastavení stavby nebo extrémních nákladů.

📞 Pokud jste ve stejné situaci, ozvěte se nám – umíme pomoci s vyjednáváním, hledáním řešení i správnou administrativou.

1. Rozdělení stavebních prací podle typu odpovědnosti

Italské zákony často vyžadují autorizaci pouze u specifických činností:

• Statické konstrukce (nosné zdi, stropy, základy)
• Rozvody elektřiny, plynu a vody
• Střešní konstrukce a fasády
• Zásahy do historických objektů nebo chráněných zón

Naopak vnitřní úpravy neovlivňující statiku lze ve spolupráci s odpovědným projektantem částečně provést svépomocí nebo za pomoci neautorizované pracovní síly (např. z ČR), pokud jsou zapsány jako práce bez zásahu do konstrukční bezpečnosti objektu. Vždy to však musí posoudit projektant nebo direttore dei lavori (stavbyvedoucí).

---

2. Spolupráce s „direttore dei lavori“

Pokud si investor najme italského technického dozora s autorizací, může tento odborník nést odpovědnost za celý projekt. V některých regionech je pak možné, aby fyzická práce byla provedena jinými osobami, které nejsou oficiální firmou, ale pracují pod jeho vedením. Tato praxe je na hraně, ale někdy tolerovaná v menších obcích, zejména pokud se jedná o jednodušší stavby (např. zemědělská budova, chata mimo sídlo obce).

---

3. Zaměstnání pracovníků přes zahraniční firmu

Další možností je uzavření smlouvy s firmou mimo Itálii (např. z ČR nebo Slovenska), která přivede své pracovníky jako dočasně vyslané zaměstnance v rámci EU. Tito pracovníci pak pracují v Itálii legálně, ovšem:

• Firma musí být v pořádku dle předpisů o přeshraničním zaměstnávání
• Musí být zajištěno pojištění, BOZP, a nahlášení do systému INPS a INAIL
• I v tomto případě je nutné, aby práce probíhaly pod autorizovaným technickým dozorem

---

4. Fáze, které lze provést levněji

Ve spolupráci s projektantem můžete rozdělit výstavbu do fází, a nejprve realizovat jen základní hrubé práce – např. stavební přípravu, terénní úpravy, nebo přístupovou cestu. Tyto fáze často nevyžadují autorizovanou firmu, nebo mohou být provedeny levněji a postupně.

---

ZÁVĚR

Obejít povinnost najmutí autorizované firmy nelze legálně, pokud stavební úpravy vyžadují povolení a zasahují do konstrukční části nemovitosti. Co však lze udělat, je najít kombinaci legálních cest, které povedou ke snížení nákladů, bez rizika pro vás jako investora.

Doporučujeme vám konzultovat situaci s odborníky, kteří znají nejen italské zákony, ale i regionální specifika. Podrobně se tématu věnujeme např. na:

• Ověření vlastníka a právního stavu nemovitosti v Itálii
• Hledání nemovitosti v italském katastru
• Kontaktujte nás – ObchodItálie.cz

---

Chcete-li najít konkrétní řešení pro váš projekt, napište nám – umíme vám najít legální cestu, jak stavět v Itálii bez zbytečného plýtvání.

Pro mnohé zahraniční investory zní koupě starší nemovitosti v Itálii jako splněný sen – zvlášť pokud jde o romantické místo u jezera Lago di Como nebo v toskánských kopcích. Ceny opuštěných stodol, zemědělských usedlostí či malých domků mohou být na první pohled příznivé. Realita však ukáže, že největší položkou není koupě samotná, ale rekonstrukce. A ta se může velmi rychle proměnit v nejapný žert na účet vašeho rozpočtu.

Příkladem je nedávný případ klienta, který u Como zakoupil kamennou stodolu a nechal si připravit projekt s veškerými náležitostmi. Stavební povolení bylo vydáno, projekt podepsán italskou architektkou – zdálo by se, že nic nebrání zahájení přestavby. Jenže přišla studená sprcha: italská legislativa neumožňuje realizaci většiny stavebních prací svépomocí. Bez autorizované firmy nemůže investor legálně postavit ani zeď, ani střechu – i když má patřičné zkušenosti a schopnosti. Když pak přišel cenový návrh od místní firmy, vyskočila částka na 240 000 EUR – za rekonstrukci objektu o velikosti běžného bytu.

Tento rozdíl mezi očekáváním a realitou je pro mnoho zahraničních vlastníků šokující. Jakmile se totiž dostanete do fáze realizace, zjišťujete, že bez místního zhotovitele se zákonnými oprávněními neuděláte téměř nic. Více k tomuto tématu doporučujeme článek Ověření vlastníka a právního stavu nemovitosti v Itálii, který vysvětluje nutnost sledování nejen zápisů v katastru, ale i stavebních omezení.

Situace není bezvýchodná, ale vyžaduje znalost místních předpisů a realistický rozpočet. Ne každá firma je drahá, ale je třeba hledat pečlivě, ověřovat reference a počítat s tím, že práce typu elektroinstalace, plynové rozvody, statické zásahy nebo krov musejí být provedeny certifikovanou firmou. Naopak některé méně rizikové práce mohou být pod určitou kontrolou svěřeny i externím pracovníkům. Pro správnou orientaci v předpisech doporučujeme také článek Hledání nemovitosti v italském katastru, který rozebírá i formální náležitosti vlastnictví a stavebního řízení.